Derramas en comunidades: lo que debes saber antes de adquirir un piso

¿Compensa comprar un piso con derramas pendientes?

Al valorar la compra de una vivienda, es habitual centrarse en el precio de venta, la superficie o los gastos asociados como impuestos o notaría. Sin embargo, hay un elemento menos visible que puede marcar una gran diferencia en el coste real de la operación: las derramas aprobadas por la comunidad.

Aunque no siempre se publicitan, estas cuotas extraordinarias pueden suponer un desembolso importante y alterar la rentabilidad de la inversión si no se tienen en cuenta antes de firmar la compra.

¿Qué son las derramas en comunidades de vecinos?

Una derrama consiste en un pago extra que los vecinos deben aportar cuando surgen gastos de la comunidad que no estaban incluidos en el presupuesto anual. Estos desembolsos suelen destinarse a cubrir reparaciones imprevistas, proyectos de mejora o costes relacionados con asuntos legales.

Antes de seguir, es útil entender algunos términos clave sobre las derramas:

¿Qué se entiende por gasto extraordinario?

-Se trata de un gasto puntual que no se puede incluir en el presupuesto anual de la comunidad.

-Algunos ejemplos son: reparaciones de averías importantes o mejoras en el edificio que no son urgentes.

-Estos gastos se cubren mediante el pago de una derrama por parte de los propietarios.

¿Qué es un gasto ordinario?

-Es un gasto habitual y recurrente necesario para el correcto mantenimiento y funcionamiento de la comunidad.

-Entre estos se incluyen servicios como limpieza, suministros de luz y agua, jardinería, seguros, entre otros.

-Se financian mediante la cuota mensual que pagan todos los propietarios.

¿Cómo saber si existen derramas en una comunidad de vecinos?

Esta información no suele ser pública, por lo que conviene seguir algunos pasos para obtenerla:

1. Consultar al vendedor: la forma más directa es preguntar si hay derramas pendientes o previstas. Sin embargo, no siempre es totalmente fiable, ya que algunos propietarios desconocen la situación económica de la comunidad o podrían omitir información por interés propio.

2. Revisar las actas de la comunidad: para tener certeza, se recomienda solicitar las actas de las últimas juntas de vecinos. En ellas se detallan las decisiones sobre derramas, incluyendo su importe, motivo y plazos de pago.

3. Contactar con el administrador de finas: el administrador de la comunidad dispone de toda la información económica, incluidas las derramas. No obstante, no siempre resulta sencillo conseguir una cita o recibir datos detallados de manera inmediata.

Dicho esto, vamos con un paréntesis

¿Qué es un acta?

Un acta es un documento que resume los acuerdos y temas tratados durante una junta de vecinos, ya sea ordinaria o extraordinaria. Sirve como registro oficial de las decisiones tomadas por la comunidad.

¿Quién paga la derrama en una comunidad de vecinos?

De acuerdo con el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, «las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al cargo de dichas mejoras»

Esto significa que, al revisar la situación económica de la comunidad, te puedes encontrar con dos escenarios:

Escenario 1. No hay derramas pendientes: una ventaja a corto plazo

Si no existen derramas pendientes, no tendrás que asumir gastos extraordinarios inesperados al comprar la vivienda.

No obstante, conviene considerar algunos factores:

• Próxima ITE: revisa la fecha de la siguiente Inspección Técnica del Edificio (ITE). Si se aproxima y se detectan deficiencias, podría generarse una derrama futura. Si no sabes cómo consultar esto, existen tutoriales que explican el proceso paso a paso.
• Previsiones de derramas: para conocer si se planean derramas por mejoras o reparaciones en el edificio, lo recomendable es consultar con el presidente de la comunidad o con el administrador de fincas. Ambas figuras son clave para obtener información fiable sobre la situación financiera y los planes futuros de la comunidad.

Escenario 2. Derrama pendiente ¿quién la paga?

• Si la derrama ya se está cobrando, el responsable de abonarla es el vendedor.
• Si la derrama aún no ha empezado a devengarse, será el comprador quien debe hacerse cargo.

1. Derrama aprobada

Cuando la derrama ya ha sido aprobada, se presentan dos subescenarios:

A) Derrama en curso:

• Vendedor: debe hacerse cargo del pago de la derrama hasta la fecha de la firma de la escritura de compraventa.
• Comprador: asumirá la parte correspondiente a partir de la fecha de la firma.

Consejos para el comprador:

• Solicita al administrador de fincas un certificado de inexistencia de cuotas pendientes, que garantiza que no hay deudas por derramas en la comunidad.
• Para negociar con el vendedor, puedes: pedir que él asuma el pago completo de la derrama o negociar un descuento en el precio de la vivienda equivalente a la parte que te correspondería pagar.

B) Derrama no devengada

• Vendedor: no tiene obligación de pagar, ya que la derrama aún no ha empezado a generar deuda.
• Comprador: será responsable de abonar la derrama desde el inicio, salvo que en el contrato se acuerde lo contrario.

Comprar un piso con derramas: aspectos clave

Las derramas son gastos extraordinarios que pueden impactar de manera importante en tu presupuesto y en la decisión de compra. Para gestionarlas correctamente, conviene tener en cuenta lo siguiente:

Cuando la cantidad de la derrama ya está aprobada:

• Revisa el acta de la junta de vecinos: este documento indica el importe total, la fecha de inicio del pago y el calendario de abonos.
• Negocia el precio del piso: considera la derrama pendiente al calcular el valor real de la vivienda y, si es posible, acuerda un ajuste con el vendedor.
• Solicita un certificado de inexistencia de deuda al administrador de fincas: así te aseguras de que no existen pagos pendientes relacionados con la derrama.

Cuando la cantidad de la derrama no se conoce

Si la derrama aún no tiene un importe definido, es importante tomar precauciones antes de comprar:

• Consulta al administrador de fincas: aunque no haya una cifra final, el administrador puede ofrecerte una estimación del coste de las obras.
• Investiga el estado del edificio: comprueba si se ha realizado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y revisa los informes sobre el estado general del inmueble. Esta información es pública y se puede obtener fácilmente siguiendo un procedimiento paso a paso.
• Negocia el precio de compra: considera la incertidumbre sobre la derrama y el posible gasto adicional al negociar el precio del piso.
• Atento a las motivaciones de venta: algunos propietarios venden sus pisos por temor a futuras derramas o porque no pueden afrontarlas.

¿Cómo se aprueba una derrama en una comunidad de vecinos?

Las derramas se deciden en la junta de propietarios y siguen estos pasos:

1. Convocatoria de la junta

• El presidente o el administrador de la comunidad convoca una junta, que puede ser ordinaria o extraordinaria.
• Junta ordinaria: reunión obligatoria al menos una vez al año para tratar asuntos generales, como la aprobación del presupuesto anual.
• Junta extraordinaria: se celebra de forma puntual para asuntos urgentes o importantes, como obras imprevistas.

2. Celebración de la junta y aprobación de la derrama

La aprobación depende del tipo de gasto:

• Mayoría simple: obras o gastos de conversación y mantenimiento.
• Mayoría de 3/5 partes: obras o gastos de mejora
• Unanimidad: obras o gastas que modifiquen el título constitutivo de la propiedad.

3. Pago de la derrama

Una vez aprobada, los propietarios deben abonar la derrama en los plazos y condiciones establecidos por la junta de vecinos.

¿Cuál es el limite máximo a pagar en una derrama?

La Ley de Propiedad Horizontal no fija un importe mínimo ni máximo para las derramas. Por lo tanto, la cantidad a abonar dependerá de cada comunidad y del tipo de gasto que se vaya a cubrir.

¿Qué ocurre si un vecino no paga la derrama?

Si un propietario no cumple con el pago, la comunidad de vecinos puede actuar de la siguiente manera:

1. Reclamación amistosa: el presidente de la comunidad o el administrador de finas envía una carta solicitando el pago pendiente.
2. Reclamación judicial: si la gestión no funciona, la comunidad puede acudir a los tribunales para exigir el cobro de la deuda.

En Osgial Servicios Inmobiliarios te lo ponemos fácil, cualquier duda que te pueda surgir, nosotros te la solucionamos. Contáctanos y nosotros lo intentaremos resolver para que la compra de tu propiedad sea segura.