¿Qué diferencia hay entre metros construidos y metros útiles?

La respuesta corta es que los metros construidos incluyen toda la superficie del inmueble, también las zonas comunes. En cambio, los metros útiles se refieren al espacio que realmente se puede utilizar o pisar, dejando fuera elementos como muros de carga, armarios empotrados y otras estructuras.

Esta explicación es útil para entender la idea general, pero solo aborda el tema de forma superficial. Nuestro objetivo es que comprendas con claridad cómo se anuncian los metros de una vivienda y cuál es la diferencia real entre los metros construidos y los metros útiles.

En España, a diferencia de lo que ocurre en el mercado estadounidense, la superficie que aparece en los anuncios suele corresponder a los metros totales, no únicamente a los de la vivienda. Esto puede provocar situaciones en las que un anuncio indique 200 m², pero al visitar el inmueble descubras que la vivienda en sí tiene solo 150 m², ¿te ha pasado alguna vez?

Sabemos que esto puede generar cierta confusión entre los compradores. La buena noticia es que en este artículo vamos a explicarte esta cuestión con detalle. La menos buena es que, si estás en pleno proceso de compra de una vivienda, esta es solo una de las muchas dudas que pueden aparecer por el camino.

«Antes de entrar en los detalles, conviene aclarar la terminología. Lo que comúnmente se conoce como «metros construidos» debería denominarse en realidad «metros comerciales«, ya que este término describe de forma mucho más precisa lo que se está midiendo o anunciando»

Esto se debe a que el Catastro, que funciona como el registro o censo de la propiedad inmobiliaria, utiliza la expresión «metros construidos» en sus fichas. Sin embargo, cuando veamos a continuación un ejemplo de ficha catastral con el desglose de superficies, entenderás fácilmente por qué preferimos utilizar la denominación «metros comerciales«.

¿Qué son los metros construidos?

Los metros construidos de una vivienda hacen referencia a la superficie total construida, es decir, incluyen tanto los metros propios de la vivienda como la parte proporcional de los elementos comunes del edificio.

Como hemos comentado, nosotros utilizaremos el término metros comerciales o superficie comercial, ya que describe con mayor precisión este concepto. Estos metros quedan registrados en el Catastro y son una referencia clave para la valoración del inmueble.

¿Cómo se calculan los metros construidos?

Para conocer los metros construidos de una vivienda es necesario consultar la información registrada en el Catastro. Si nunca has realizado este proceso, no te preocupes: a continuación te guiaremos con un tutorial paso a paso en el que te explicaremos cómo consultar y entender los metros construidos, o como preferimos llamarlos, metros comerciales.

Puedes realizar la consulta a través de dos plataformas:

1. Idealista

• Accede a la página de «idealista» e introduce en el buscador la dirección que deseas consultar.
• Desplázate hacia abajo y selecciona la vivienda correspondiente (escalera, piso, puerta, etc.)
• A continuación podrás ver la referencia catastral y los metros comerciales —que en el Catastro aparecen como metros construidos.
• Si lo deseas, también puedes imprimir la ficha catastral para guardarla o revisarla con más detalle.

No olvides que los metros construidos —a los que nos referimos como superficie comercial o metros comerciales— incluyen tanto la superficie construida de la vivienda como la parte proporcional de los elementos comunes del edificio.

2. Sede Electrónica del Catastro

• Accede a la página del la «Sede Electrónica» y haz clic en el mapa denominado «Buscador de inmuebles y visor cartográfico«
• En la pestaña «calle/número«, introduce los datos solicitados y pulsa en «datos«
• A continuación obtendrás la referencia catastral y los metros comerciales (la superficie construida total).
• Si lo deseas, también puedes imprimir la información.

¿Qué son los metros útiles?

Los metros útiles se refieren a la superficie real de la vivienda que puede utilizarse o pisarse. Es decir, el área total disponible una vez que se excluyen elementos como muros, pilares, armarios empotrados y otras estructuras.

Ahora bien, puede surgir la duda de si estos metros son siempre los mismos o si pueden variar de una vivienda a otra. La respuesta es sí, pueden variar. Los metros útiles de una vivienda pueden fluctuar según la forma de medir o la distribución del espacio, por lo que normalmente no se utilizan como referencia principal en la venta.

Aun así, son una información muy valiosa para los compradores, ya que permiten planificar mejor la distribución de los espacios y resultan especialmente útiles si se están pensando en realizar una reforma en la vivienda.

¿Cómo se calcula la superficie útil de un piso?

La única forma de conocer los metros útiles de un piso es midiendo directamente su superficie. Para realizar este cálculo, se tiene en cuenta únicamente el espacio que puede utilizarse o pisarse, excluyendo elementos como muros, pilares y otras estructuras que no forman parte del área habitable.

Cómo medir los metros útiles de la vivienda:

• Utiliza un metro láser para medir la distancia entre las paredes de cada estancia, como si calcularas la superficie de una rectángulo o cuadrado.
• Mide las dos paredes contiguas de la habitación: longitud y ancho.
• Multiplica estas dimensiones para obtener la superficie de cada estancia.
• Repite este proceso en todas las habitaciones y estancias de la vivienda.
• Finalmente, suma los resultados de cada área para obtener los metros útiles totales de la vivienda.

¿Cuál es la diferencia entre metros construidos y útiles?

«La principal diferencia entre los metros construidos y los metros útiles reside en el espacio realmente aprovechable de la vivienda»

Los metros útiles corresponden el espacio habitable que realmente se puede aprovechar, mientras que los metros construidos—o como los llamamos en este artículo, metros comerciales— incluyen también los elementos que no son utilizables, como muros, pilares y zonas comunes.

Es importante tener precaución, porque muchas inmobiliarias publicitan la superficie comercial de la vivienda como si fuera la útil. Sin embargo, como ya hemos visto, la superficie total de la vivienda no equivale a la superficie útil.

Conoce los 4 tipos de superficies comerciales que existen

En el mercado español se distinguen cuatro tipos de superficies. A continuación, los explicaremos y señalaremos sus diferencias usando como ejemplo una ficha catastral, que nos ayudará a comprender cómo se registran y calculan estos valores.

1. Superficie construida total o comercial

Se trata de la suma de la superficie construida de la vivienda más la correspondiente a las elementos comunes del edificio. Incluye tanto la parte habitable como los espacios compartidos.

Por ejemplo, en la ficha catastral vemos que la superficie construida total o comercial es de 181m², que resulta de sumar los 160m² de la vivienda con los 21m² de los elementos comunes.

2. Superficie construida de vivienda

Se trata de la totalidad de la construcción, es decir, todo lo que queda dentro del perímetro de la vivienda. Este espacio abarca no solo las áreas útiles, sino también elementos que no se pueden pisar, como muros de carga, pilares, módulos de cocina, entre otros.

Lo que no se incluye en este cálculo es la superficie correspondiente a los elementos comunes del edificio.

De la superficie construida total o comercial, que es de 181m², la superficie construida de la vivienda representa 160m². Esto significa que los 21m² restantes corresponden a la parte proporcional de elementos comunes del edificio.

3. Superficie de elementos comunes

Se trata del porcentaje de la construcción destinado a elementos compartidos entre los propietarios, como la escalera, piscina, pista de tenis, jardines, y otras zonas comunes del edificio o urbanización.

De la superficie construida total o comercial, que es de 181m², la superficie correspondiente a elementos comunes es de 21m². Esto representa la parte proporcional de la construcción destinada a zonas compartidas del edificio.

4. Superficie útil

Es el área habitable real de la vivienda, es decir, la superficie que realmente se puede utilizar o pisar. En este cálculo se excluyen elementos como muros, pilares, armarios empotrados, duchas, y cualquier otra zona que no forme parte del espacio aprovechable.

«Recuerda que la superficie útil puede variar, por lo que no aparece reflejada en la referencia catastral. La única forma de obtenerla es medir directamente con un metro láser las áreas que realmente se pueden pisar dentro de la vivienda»

¿Cuántos metros se pierden entre útiles y construidos?

Esta es una pregunta relevante, porque la diferencia entre metros construidos y útiles puede varias mucho según la ubicación y el tipo de inmueble.

• En edificios del casco histórico, la diferencia entre la superficie total y la útil suele estar entre 15% y un 25%.
• En zonas residenciales, esta diferencia puede llegar hasta un 50%, debido a la presencia de más elementos comunes, como piscinas, parques infantiles, pistas de pádel, canchas de tenis y jardines, entre otros.

Esto explica por qué es importante conocer tanto los metros construidos o comerciales como los metros útiles al evaluar un inmueble.

Antes de comprar una vivienda, es aconsejable conocer el desglose de las superficies para entender con precisión cómo se distribuyen los metros comerciales que adquieres entre las distintas áreas que hemos explicado.

El valor real de las terrazas, garajes y trasteros en la tasación inmobiliaria

¿Alguna vez has escuchado que los metros de terraza o garaje no valen lo mismo que los del piso? Esta afirmación tiene fundamento, ya que los metros asignados a estas áreas se registran en el Catastro, pero su valor real en el mercado puede ser muy diferente. Veamos cómo influye esto en la tasación de viviendas.

Lo que debes saber antes de comprar un piso con terraza

Según los criterios del Catastro, las terrazas se contabilizan como el 50% de su tamaño real. Sin embargo, a nivel comercial, una terraza en el centro de Valencia no se valora como la mitad de un metro construido: su precio suele ser mucho mayor. Esto significa que las viviendas con terraza habitualmente presentan un sobreprecio significativo.

En este contexto, la experiencia de un consultor inmobiliario resulta clave para elaborar un informe de valoración preciso, que refleje correctamente el valor real de estas superficies adicionales.

«Aunque en los registros los metros de terraza se contabilizan en menor proporción, su valor comercial real suele ser considerablemente mayor»

¿Piso con garaje incluido? Consejos antes de comprar

Los metros de garaje y trastero no se valoran de la misma manera que un metro cuadrado de la vivienda. Aunque los anuncios suele mostrar la superficie total, el valor proporcional asignado al garaje o trastero no equivale al de los metros de la vivienda.

«Para conocer con exactitud los metros del garaje, es fundamental revisar la escritura. Si se venda como un anexo de la vivienda y está incluido en la misma escritura, su superficie aparecerá desglosada dentro del total»

Consejos para comprar un piso con hipoteca

Si vas a comprar un piso con hipoteca, es importante saber que la superficie comercial no tiene relevancia para la tasación, ya que los tasadores se basan en la superficie registral del inmueble.

En Osgial estaremos encantados de ayudarte a aclarar cualquier duda que tengas y ayudarte a entender todos los detalles sobre metros construidos, útiles y comerciales de tu vivienda..