¿Qué ocurre con la titularidad de una vivienda cuando fallece su propietario?

Tras el fallecimiento del propietario, la vivienda pasa a integrarse en la herencia, correspondiendo su titularidad legal a los herederos. Sin embargo, hasta que no se formalice la aceptación y adjudicación de la herencia, el inmueble continuará inscrito a nombre del fallecido en el Registro de la Propiedad.

Aunque esta circunstancia no impide ostentar la condición de heredero, sí puede dificultar o limitar actuaciones como:

• la venta del inmueble
• la construcción de una hipoteca
• la división o adjudicación de bienes
• la realización de ciertos trámites administrativos

Por ello, aun cuando no existe una obligación inmediata, es muy aconsejable proceder a la formalización del cambio de titularidad.

¿Cómo poner una casa heredada a tu nombre? Pasos a seguir

Para cambiar la titularidad de una vivienda heredada es necesario seguir un proceso legal ordenado, ya que la propiedad solo se entiende plenamente transmitida cuando queda inscrita en el Registro de la Propiedad. Estos son los pasos más habituales:

Paso 1: Obtener el certificado de defunción

El certificado de la defunción es el documento que acredita oficialmente el fallecimiento del propietario y constituye el punto de partida para cualquier trámite de herencia.

Se solicita en el Registro Civil correspondiente al lugar donde se inscribió el fallecimiento y, por lo general, está disponible pocos días después.

Este certificado es necesario para:

• solicitar el certificado de últimas voluntades
• iniciar la tramitación de la herencia
• realizar distintos trámites notariales y administrativos

Paso 2: Solicitar el certificado de últimas voluntades

El certificado de últimas voluntades permite comprobar si la persona fallecida otorgó testamento y, en su caso, ante qué notario.

Se solicita al Registro General de Actos de Última Voluntad, normalmente una vez transcurridos 15 días hábiles desde el fallecimiento.

Se trata de un documento fundamental para determinar cómo debe gestionarse la herencia.

Paso 3: Testamento o declaración de herederos

En función del resultado del certificado de últimas voluntades, pueden darse dos situaciones:

-Si existe testamento

Se debe solicitar al notario correspondiente una copia autorizada del testamento. En este documento se especifica quiénes son los herederos y cómo se distribuyen los bienes.

-Si no existe testamento

Será necesario tramitar una declaración de herederos:

• Ante notario, cuando los herederos son cónyuge, descendientes o ascendiente
• Mediante procedimiento judicial, si no existen familiares directos

Este trámite permite determinar legalmente quiénes son los herederos y la proporción en la que les corresponde la herencia.

Paso 4: Escritura de aceptación y adjudicación de herencia

La escritura de aceptación y adjudicación de herencia es el documento clave del proceso.

Se formaliza ante notario y en ella:

• se acepta expresamente la herencia
• se detallan los bienes heredados (incluida la vivienda)
• y se adjudican a cada heredero según corresponda

Sin este documento no es posible inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad, aunque estos ya tengan derechos sobre la misma.

Paso 5: Liquidar los impuestos correspondientes

Antes de inscribir la vivienda, es imprescindible liquidar los impuestos derivados de la herencia. Los principales son:

• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía varía según la comunidad autónoma y el grado de parentesco.
• Plusvalía municipal, que se abona únicamente si ha habido un incremento del valor del suelo.

El plazo general para su pago es de 6 meses desde el fallecimiento, aunque puede solicitarse una prórroga.

Paso 6: Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad

Una vez otorgada la escritura de herencia y abonados los impuestos, se debe presentar toda la documentación en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Con la inscripción:

• la vivienda pasa oficialmente a nombre del heredero o herederos
• se obtiene plena seguridad jurídica
• se puede vender, hipotecar o transmitir el inmueble sin limitaciones.

Este último paso es el que culmina de forma definitiva el cambio de titularidad de la vivienda heredada.

Coste del cambio de titularidad y plazos legales

El cambio de titularidad en el Catastro Inmobiliario es un trámite gratuito cuando lo realiza directamente el heredero.

• Plazo legal: debe comunicarse en un máximo de 6 meses desde el fallecimiento
• Coste: 0€ si lo realiza el interesado o, entre 60€ y 150€ si se gestiona a través de un profesional.

Este trámite es necesario para mantener actualizados los datos fiscales del inmueble y evitar posibles incidencias en el IBI.

Precio del cambio de nombre en la escritura (notaría)

El cambio de titularidad en la escritura se formaliza mediante la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, que debe firmarse ante notario.

• Coste orientativo: entre 600€ y 1.000€, dependiendo de factores como: el número de herederos, el valor del inmueble y la complejidad de herencia.

Este documento es imprescindible para poder inscribir la vivienda a nombre del heredero en el Registro de la Propiedad.

Plazo y coste para registrar la escritura en el Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura de herencia y liquidados los impuestos, debe presentarse en el Registro de la Propiedad correspondiente.

• Plazo recomendado: hacerlo lo antes posible tras la firma. Aunque no existe un plazo máximo legal estricto, retrasarlo puede impedir disponer libremente del inmueble.
• Plazo medio de inscripción: entre 15 o 30 días, según el registro.
• Coste orientativo: entre 200€ y 400€, en función del valor del inmueble y del número de fincas.

Coste total aproximado del cambio de titularidad

Sumando los gastos de notaría y registro, el coste total de cambio de nombre en la escritura e inscripción suele situarse, de forma orientativa, entre 800€ y 1.200€, sin incluir impuestos.

¿Qué ocurre con el IBI tras una herencia?

El IBI continúa siendo exigible desde el momento del fallecimiento, y el obligado al pago pasa a ser el heredero, aunque el recibo siga llegando a nombre del fallecido.

No es obligatorio cambiar de inmediato la titularidad en el Ayuntamiento, pero sí resulta recomendable hacerlo cuanto antes para evitar problemas en la gestión del impuesto y en futuras notificaciones.

Otros trámites inmobiliarios tras el fallecimiento

Además del cambio de titularidad de la vivienda, es conveniente realizar otros trámites relacionados con el inmueble:

• Certificado de últimas voluntades: es un documento imprescindible para comprobar si existe testamento y poder iniciar correctamente la tramitación de la herencia.
• Cancelación o subrogación de hipoteca: si la vivienda tiene hipoteca pendiente, los herederos pueden: asumirla o cancelarla utilizando fondos de la herencia.
• Cambio de titularidad de suministros: los contratos de agua, luz y gas deben actualizarse nombre de los nuevos propietarios para evitar incidencias en la facturación.
• Actualización en Catastro y Registro: permite que la titularidad del inmueble quede correctamente reflejada en todos los registros oficiales, evitando problemas legales o fiscales en el futuro.

Principales impuestos al heredar una vivienda

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Grava la transmisión de bienes y derechos por herencia.

• Su importe varía en función de la comunidad autónoma
• En 2026, muchas comunidades aplican bonificaciones elevadas (entre 95% y el 99%) cuando se trata de familiares directos.

Plusvalía municipal

Se aplica únicamente si ha existido un incremento real del valor del suelo urbano.

• El heredero puede elegir el método de cálculo más favorable.
• No es obligatorio pagar este impuesto si no ha habido ganancia.

¿Cuánto tiempo puede estar una vivienda a nombre de un fallecido?

Legalmente, una vivienda puede permanecer a nombre del fallecimiento durante tiempo indefinido. Sin embargo, esta situación tiene consecuencias prácticas:

• no se puede vender ni hipotecar el inmueble
• pueden surgir problemas fiscales y administrativos
• el Impuesto de Sucesiones debe liquidarse en un plazo de 6 meses (prorrogable).

En caso de que no existan herederos, y tras el correspondiente procedimiento legal, el inmueble puede ser finalmente adjudicado al Estado.

Gestionar una vivienda heredada implica cumplir una serie de trámites legales y fiscales que, aunque pueden resultar complejos, son fundamentales para garantizar una correcta transmisión de la propiedad.

Actuar con previsión y formalizar la herencia a tiempo te permitirá evitar problemas y disponer del inmueble con plena seguridad jurídica.

En Osgial Servicios Inmobiliarios te acompañamos durante todo el proceso: desde la gestión de la documentación hasta la puesta en venta o alquiler de la vivienda, si así lo deseas. Nuestro equipo te asesora de forma cercana y profesional para que tomes las mejores decisiones en cada paso.